Los porqués del boom de las socimis

Marta Fernández Mur
Socimi-portada

Rodex crea su propia socimi’, ‘Banco Sabadell estudia sacar a Bolsa varias socimis’, ‘Tres fondos lanzan la mayor socimi con 1.150 oficinas de Santander’, ‘Magic Real Estate prepara la salida a Bolsa de la mayor socimi de España’, ‘Soros entra en Hispania que será cotizada y luego Socimi’. Estos son solo algunos de los titulares que copan estos días los periódicos referidos al nuevo instrumento de inversión de moda: las socimis.  ¿Pero, por qué ahora este boom cuando el marco legislativo que las regula lleva ya casi año y medio en vigor?

“Por un lado, los cambios normativos que se introdujeron en diciembre de 2012 permitieron flexibilizar que estas sociedades empezasen a cotizar. Por otro, también existe una percepción de que los precios han tocado suelo en el mercado inmobiliario, por lo que hay un apetito inversor tanto desde el mercado doméstico como desde el extranjero. A esto se suma que la actividad lleva años totalmente parada en España y los operadores tienen ganas de empezar a moverse”, señala Beltrán Romero, director en Transaction Services de KPMG en España.

El régimen de socimi (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) nació en España en el año 2009 con objetivos ambiciosos entre los que se encontraban impulsar el mercado del alquiler en España, elevando su profesionalización, facilitar el acceso de los ciudadanos a la propiedad inmobiliaria; incrementar la competitividad en los mercados de valores españoles y dinamizar el mercado inmobiliario. No obstante, el Gobierno, consciente de la escasa acogida que tuvo esta medida, realizó una revisión de la normativa en 2012 para flexibilizar los requisitos de constitución de una socimi y permitir que, además de poder cotizar en el mercado continuo, pudieran hacerlo en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), que aportaba unas condiciones de acceso más flexibles.

Para alcanzar estos objetivos, el Ejecutivo impuso una serie de requisitos, a cambio de un régimen fiscal favorable según el cual estas compañías quedaban exentas de pagar el impuesto de sociedades. Así, a grandes rasgos, las socimis tienen que invertir al menos el 80% del valor del activo en inmuebles urbanos para el alquiler, están obligadas a una permanencia mínima de los inmuebles en arrendamiento de tres años y a realizar un reparto  en dividendos de al menos el 80% de los beneficios obtenidos.

Precisamente de estas características surgen las ventajas que encuentra Beltrán Romero para que los particulares inviertan en una de estas sociedades: “son un vehículo interesante para el pequeño ahorrador y pequeño inversor, pues su rentabilidad es bastante previsible. Por un lado, se conoce con antelación los activos con los que cuenta la sociedad, y el mercado del alquiler suele ser bastante estable. Por otro, sabes de antemano los dividendos que se van a repartir. Para las personas físicas tiene condiciones muy interesantes, pues, además, aquello que percibas tributa como rendimiento del ahorro, sin haber tenido que realizar los correspondientes pagos por Impuesto de Sociedades en origen”.

El concepto de socimi se basa en el de los REIT (Real Estate Investment Trust) a nivel internacional, que lleva funcionando satisfactoriamente desde la década de los años 2000 en países como Francia o Alemania. A día de hoy existen tres socimis cotizando en España. Entrecampos fue la primera de estas sociedades en aprovechar los cambios legislativos. Salió a cotizar al MAB en noviembre de 2013, con un precio inicial de sus acciones en 1,59 euros, que han alcanzado un máximo de 2,79 euros en lo que llevamos de 2014. Según la información que figura en la web de Bolsas y Mercados Españoles, sus activos inmobiliarios en cartera se distribuyen en un total de 52.734 m2. Promorent fue la segunda en dar el salto a este mercado en diciembre de 2013. Cuenta con 18 activos en cartera, la mayoría viviendas en la zona centro de Madrid. Sus acciones se han mantenido estables en este tiempo, con una tendencia al alza desde marzo de 2014. Por su parte, Lar Real Estate prefirió el mercado continuo en marzo de este año.

“Ahora mismo se está viendo que existen carteras de activos muy atractivas para comprar; también es interesante la posibilidad de que estas sociedades puedan adquirir terrenos para construir y sacar rentabilidad a estos activos. La constitución de una socimi puede ser la forma de captar fondos para realizar estos desarrollos”, apunta Beltrán Romero.  Hace escasas semanas Lar España Real Estate anunció la compra de dos centros comerciales en País Vasco y Palencia por 39,4 millones de euros.

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